Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce stoi przed jedną z największych zmian regulacyjnych od lat. Po wielomiesięcznych pracach na początku września rząd przyjął projekt ustawy, która ma uporządkować zasady funkcjonowania rynku, zwiększyć bezpieczeństwo turystów oraz ograniczyć szarą strefę. Planowane zmiany oznaczają jednak nie tylko nowe obowiązki dla właścicieli mieszkań i profesjonalnych operatorów, ale również większą rolę państwa i samorządów w kontrolowaniu tego segmentu rynku. Z punktu widzenia adwokat Katarzyny Gabrysiak najważniejsze pytanie brzmi dziś nie „czy regulacja jest potrzebna?”, ale „czy uda się stworzyć przepisy, które uporządkują rynek, nie paraliżując jednocześnie legalnie działających przedsiębiorców?”.
Rynek, który przez lata rozwijał się szybciej niż przepisy
Najem krótkoterminowy przez ostatnią dekadę stał się istotną częścią rynku turystycznego i nieruchomościowego. Apartamenty wynajmowane na doby funkcjonują dziś zarówno w największych miastach, jak i popularnych miejscowościach turystycznych. Jednocześnie polskie przepisy przez długi czas nie tworzyły kompleksowego systemu dedykowanego właśnie temu modelowi działalności.
W efekcie na jednym rynku funkcjonują profesjonalni operatorzy, właściciele pojedynczych mieszkań, przedsiębiorcy prowadzący działalność na większą skalę oraz osoby wynajmujące lokale okazjonalnie. Różny poziom profesjonalizacji i brak jednolitego systemu identyfikacji podmiotów sprawiają, że kontrola rynku jest obecnie ograniczona.
Projekt przyjęty przez Radę Ministrów zakłada objęcie najmu krótkoterminowego przepisami dotyczącymi usług hotelarskich oraz utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. W założeniu każdy podmiot świadczący takie usługi miałby zostać objęty jednolitym systemem rejestracji.
– Z perspektywy prawnej sam kierunek zmian należy ocenić jako uzasadniony. Rynek najmu krótkoterminowego osiągnął skalę, przy której dalsze pozostawianie go bez kompleksowych regulacji prowadziłoby do pogłębiania nierówności między podmiotami działającymi legalnie i profesjonalnie a osobami funkcjonującymi całkowicie poza systemem. Rejestracja może zwiększyć transparentność rynku, ale diabeł tkwi w szczegółach. Kluczowe będzie to, czy nowe obowiązki zostaną skonstruowane w sposób proporcjonalny do skali prowadzonej działalności – komentuje adw. Katarzyna Gabrysiak.
Rejestr lokali – koniec anonimowego najmu?
Jednym z najważniejszych elementów planowanej reformy ma być stworzenie centralnego wykazu obiektów świadczących usługi noclegowe. W praktyce oznacza to, że działalność prowadzona dotychczas często bez jednolitej ewidencji miałaby zostać objęta systemem pozwalającym administracji na identyfikację podmiotów działających na rynku.
Może to mieć szczególne znaczenie w walce z szarą strefą. Obecnie skala faktycznego rynku najmu krótkoterminowego jest trudna do precyzyjnego określenia. Lokale są oferowane za pośrednictwem różnych platform, stron internetowych i systemów rezerwacyjnych, a działalność może być prowadzona zarówno profesjonalnie, jak i okazjonalnie.
– Rejestr sam w sobie nie rozwiąże wszystkich problemów rynku, ale może być punktem wyjścia do stworzenia bardziej przejrzystego systemu. Państwo i samorządy muszą najpierw wiedzieć, kto faktycznie prowadzi działalność, aby móc skutecznie egzekwować obowiązujące przepisy. Nie można jednak zapominać, że każdy system rejestracyjny oznacza dodatkowe obowiązki administracyjne. Dlatego przepisy powinny jasno określać, kto podlega wpisowi, jakie dane należy zgłaszać i jakie konsekwencje grożą za prowadzenie działalności poza systemem – wskazuje Katarzyna Gabrysiak.
Czy gminy zyskają większą kontrolę?
Jednym z najbardziej dyskutowanych elementów regulacji pozostaje rola samorządów. W miejscowościach turystycznych i dużych miastach najem krótkoterminowy od lat wywołuje konflikty między mieszkańcami, właścicielami nieruchomości i przedsiębiorcami.
Z jednej strony apartamenty wynajmowane turystom mogą generować hałas, zwiększony ruch oraz wpływać na dostępność mieszkań dla osób poszukujących lokali na stałe. Z drugiej strony stanowią ważne źródło dochodów dla właścicieli i przedsiębiorców oraz wspierają lokalną turystykę.
Wcześniejsze propozycje legislacyjne przewidywały daleko idące uprawnienia dla gmin, w tym możliwość wprowadzania lokalnych ograniczeń lub zakazów najmu krótkoterminowego. Rządowy projekt również zakłada większe zaangażowanie administracji w nadzorowanie tego segmentu, choć szczegółowy model nadal będzie przedmiotem dalszych prac legislacyjnych.
– Największym wyzwaniem będzie znalezienie równowagi między prawem właściciela do korzystania ze swojej nieruchomości a prawem mieszkańców do spokojnego korzystania z własnych lokali. Nie można stworzyć jednego modelu dla całej Polski, ponieważ inne problemy występują w centrum Krakowa, inne w nadmorskiej miejscowości, a jeszcze inne w niewielkim mieście, gdzie najem turystyczny jest ważnym elementem lokalnej gospodarki. Pewien zakres kompetencji dla samorządów wydaje się uzasadniony, ale musi być oparty na jasnych i obiektywnych kryteriach. W przeciwnym razie rynek może zostać nadmiernie zróżnicowany i trudny do prowadzenia dla przedsiębiorców działających w różnych częściach kraju – mówi ekspertka.
Co z właścicielami apartamentów?
Planowane regulacje mogą szczególnie zainteresować osoby, które kupiły mieszkanie lub apartament jako inwestycję pod wynajem krótkoterminowy. Dla wielu z nich możliwość udostępniania lokalu turystom była jednym z podstawowych elementów kalkulacji biznesowej.
Nowe przepisy mogą oznaczać konieczność dostosowania działalności do wymogów rejestracyjnych, informacyjnych i organizacyjnych. W zależności od ostatecznego kształtu ustawy znaczenie może mieć również status prawny lokalu, jego lokalizacja czy skala prowadzonej działalności.
– Osoby, które kupują nieruchomość z myślą o wynajmie krótkoterminowym, powinny już dziś dokładnie analizować nie tylko potencjalną stopę zwrotu, ale również ryzyko regulacyjne. Model inwestycyjny, który jeszcze kilka lat temu wydawał się stosunkowo prosty, staje się coraz bardziej zależny od przepisów prawa. Należy brać pod uwagę zarówno regulacje krajowe, jak i potencjalne decyzje lokalnych władz. To nie oznacza, że najem krótkoterminowy przestanie być opłacalny, ale z pewnością będzie wymagał bardziej profesjonalnego podejścia – podkreśla adw. Katarzyna Gabrysiak.
Profesjonalizacja rynku zamiast jego likwidacji
Zdaniem ekspertki celem nowych regulacji nie powinno być całkowite ograniczenie najmu krótkoterminowego. Segment ten stał się trwałym elementem rynku turystycznego i odpowiada na realne potrzeby podróżujących.
Kluczowe znaczenie będzie miało natomiast wyeliminowanie sytuacji, w której podmioty działające zgodnie z prawem ponoszą koszty prowadzenia działalności, podatki i obowiązki administracyjne, podczas gdy inni uczestnicy rynku funkcjonują poza jakąkolwiek kontrolą.
– Najem krótkoterminowy nie zniknie z polskiego rynku. Zmieni się natomiast sposób jego funkcjonowania. Możemy spodziewać się stopniowej profesjonalizacji branży, większej transparentności oraz wzrostu znaczenia podmiotów, które są przygotowane organizacyjnie i prawnie do prowadzenia tego rodzaju działalności. Dla profesjonalnych operatorów nowe regulacje mogą paradoksalnie stanowić szansę, ponieważ wyrównanie zasad gry powinno ograniczyć nieuczciwą konkurencję ze strony szarej strefy – ocenia Katarzyna Gabrysiak.
Największym problemem pozostaje niepewność
Na obecnym etapie najważniejszym wyzwaniem dla rynku pozostaje jednak brak ostatecznej wersji obowiązujących przepisów. Rząd przyjął projekt w lipcu, ale dalszy proces legislacyjny może jeszcze przynieść zmiany. Równolegle w Sejmie funkcjonują także inne propozycje regulacji najmu krótkoterminowego, a dyskusja polityczna dotycząca zakresu uprawnień samorządów nadal trwa.
– Dziś największym problemem dla przedsiębiorców i właścicieli nieruchomości jest nie tylko przyszła treść regulacji, ale również niepewność dotycząca ostatecznego modelu rynku. Inwestycje w nieruchomości planuje się na lata, dlatego przepisy powinny być możliwie jasne, stabilne i przewidywalne. Branża potrzebuje konkretnych zasad, a nie kolejnych miesięcy funkcjonowania w stanie przejściowym. Najgorszym rozwiązaniem byłoby stworzenie regulacji, która z jednej strony nakłada liczne obowiązki, a z drugiej pozostawia zbyt wiele kwestii do późniejszej interpretacji przez gminy i organy administracji – podsumowuje adw. Katarzyna Gabrysiak.
Co dalej z najmem krótkoterminowym?
Najbliższe miesiące będą kluczowe dla przyszłości całego rynku. Jeżeli ustawa zostanie uchwalona w obecnym kierunku, właściciele i operatorzy będą musieli przygotować się na większą transparentność działalności, obowiązki rejestracyjne i bardziej szczegółowy nadzór.
Jednocześnie dobrze skonstruowane przepisy mogą uporządkować rynek bez jego nadmiernego ograniczania. Warunkiem sukcesu będzie jednak zachowanie proporcji – tak, aby regulacje skutecznie eliminowały szarą strefę i chroniły mieszkańców oraz turystów, ale nie karały tych przedsiębiorców, którzy od lat prowadzą działalność w sposób profesjonalny i zgodny z prawem.
Po latach legislacyjnej pustki najem krótkoterminowy w Polsce wchodzi w nowy etap. Pytanie nie brzmi już, czy rynek zostanie uregulowany, ale jak daleko pójdą ustawodawca i samorządy oraz czy nowe przepisy staną się narzędziem porządkowania rynku, czy kolejną barierą dla jego rozwoju.