Własność nadal dominuje w polskim modelu mieszkaniowym, ale najem coraz wyraźniej przesuwa się z kategorii rozwiązania „na chwilę” do roli świadomego wyboru życiowego. Według badania CBOS „Sytuacja mieszkaniowa” z 2025 r. siedmiu na dziesięciu Polaków mieszka w domach lub mieszkaniach należących do nich albo ich współmałżonka — 50% w domach i 21% w mieszkaniach — a tylko 4% wynajmuje mieszkanie od osoby prywatnej. Te dane pokazują, że w skali kraju własność wciąż jest podstawowym modelem zamieszkania, jednak w największych miastach, szczególnie wśród młodych osób, rola najmu szybko rośnie.
Wzrost kosztów życia, migracje młodych osób do dużych ośrodków miejskich i zmiany demograficzne sprawiają, że decyzja o wynajmie coraz częściej nie jest już wyłącznie etapem przejściowym przed zakupem mieszkania. Dla części mieszkańców dużych miast staje się sposobem na zachowanie elastyczności: możliwość zmiany lokalizacji, standardu lub metrażu bez wchodzenia w wieloletnie zobowiązanie kredytowe.
– W dużych miastach wynajem staje się jedną z kluczowych form zamieszkania, zwłaszcza na starcie dorosłego życia. W skali kraju własność nadal dominuje, ale rola najmu rośnie szybciej niż jeszcze kilka lat temu – mówi Piotr Zdanowski, ekspert rynku najmu i właściciel ZdanInvest.
Mobilność zamiast własności
W największych miastach obserwujemy zmianę, którą jeszcze dekadę temu trudno byłoby uznać za masową. Wynajem coraz częściej pełni funkcję podstawowego modelu mieszkaniowego, szczególnie wśród osób młodych i mobilnych zawodowo. W wielu branżach praca zdalna i hybrydowa zmniejszyła znaczenie „mieszkania w pobliżu biura”,
a jednocześnie przyspieszyła tempo zmian. Jeśli ścieżka kariery lub sytuacja życiowa może zmienić się w ciągu roku, a nie pięciu lat, to elastyczność mieszkania staje się realną wartością.
Wynajem daje możliwość szybkiej zmiany lokalizacji, standardu lub metrażu bez konieczności wchodzenia w wieloletnie zobowiązanie kredytowe. W praktyce oznacza to większą swobodę: łatwiej przenieść się do innej dzielnicy, zmienić mieszkanie w zależności od potrzeb, dopasować miejsce zamieszkania do pracy, relacji lub planów rodzinnych. Coraz częściej wynajem przestaje być tymczasowy a staje się funkcjonalnym wyborem.
Czy wynajem wypiera własność?
Rosnąca popularność najmu nie oznacza, że własność przestanie być atrakcyjna. Zmienia się raczej rola obu modeli. Własność częściej kojarzona jest z długoterminową stabilizacją
i „zakorzenieniem”, natomiast wynajem przejmuje funkcje, których własność nie zapewnia: mobilność, łatwość zmiany, niższy próg wejścia oraz mniejsze zobowiązania.
W efekcie rynek idzie w stronę modelu mieszanego. Część osób wciąż będzie dążyć do zakupu, ale duża grupa będzie funkcjonowała w formule „rent first”, szczególnie w pierwszych latach dorosłego życia. Dla wielu osób zakup mieszkania nie jest już pierwszym krokiem po wejściu na rynek pracy, lecz decyzją odsuniętą w czasie – albo w ogóle niekonieczną, jeśli styl życia premiuje elastyczność.
– Wynajem nie wypiera własności. On ją uzupełnia i przejmuje funkcje, których własność nie jest w stanie zapewnić. Własność to stabilizacja, a wynajem to mobilność, szybkie decyzje i brak zobowiązań finansowych – podkreśla Piotr Zdanowski.
Dlaczego najem rośnie?
Z perspektywy rynku wzrost popularności wynajmu wynika z nakładania się kilku czynników, które działają jednocześnie. Po pierwsze, rosną ceny mieszkań, zwłaszcza w największych miastach, a wkład własny w praktyce bywa równowartością kilkuletnich oszczędności, więc dla wielu osób barierą jest już sam start. Po drugie, nawet gdy kredyt jest dostępny, część osób nie chce wiązać się zobowiązaniem na 20–30 lat, szczególnie na początku kariery, kiedy sytuacja zawodowa i życiowa potrafi szybko się zmieniać.
W praktyce widać też, że wynajem lepiej pasuje do realnego rytmu życia w dużych miastach. Mobilność zawodowa i częstsze zmiany pracy powodują, że decyzje mieszkaniowe podejmuje się szybciej i częściej, a przeprowadzka w ramach wynajmu jest zwykle prostsza niż sprzedaż mieszkania i ponowny zakup. Do tego dochodzi zmiana preferencji: coraz ważniejsze są lokalizacja, dojazd i funkcjonalność mieszkania, a mniej sam fakt posiadania „na własność”, zwłaszcza jeśli alternatywą byłby zakup mniejszego lokalu na obrzeżach. Wreszcie, rynek najmu dojrzewa i profesjonalizuje się, a najemcy coraz częściej oczekują jasnych zasad, stabilnych umów i sprawnej obsługi, co sprawia, że wynajem przestaje być postrzegany jako rozwiązanie tymczasowe i niepewne.
Młodzi zmieniają sposób myślenia o mieszkaniu
Najbardziej widoczna zmiana zachodzi w grupie 20–35 lat. Młodzi coraz częściej traktują mieszkanie nie jako życiowy cel, ale jako narzędzie, które ma pasować do aktualnego etapu życia. Ważniejsze stają się funkcjonalność, lokalizacja i standard. Dla części osób priorytetem jest możliwość szybkiej zmiany miasta, pracy lub stylu życia, zamiast „zamrożenia” decyzji na lata.
To zjawisko ma też wymiar kulturowy. Jeszcze niedawno wynajem w Polsce bywał postrzegany jako brak stabilizacji. Dziś coraz częściej jest postrzegany jako wybór, który daje swobodę, a stabilizację buduje się inaczej niż poprzez akt własności.
Wynajem a poczucie stabilizacji
Przez lata problemem najmu było nie tylko nastawienie społeczne, ale także realne doświadczenia: krótkie umowy, niejasne zasady, słaba jakość obsługi czy brak standardów. Wraz z dojrzewaniem rynku rosną oczekiwania najemców i zmienia się sposób działania właścicieli. Coraz większą rolę odgrywają jasne umowy, przewidywalne warunki, standard obsługi oraz szybkie reagowanie na usterki.
Wynajem zaczyna coraz bardziej przypominać usługę. Dla najemcy stabilizacja wynika wtedy nie z „posiadania”, ale z jakości procesu: tego, czy warunki są przewidywalne, czy mieszkanie jest odpowiednio przygotowane, a relacja z właścicielem uporządkowana. To przesuwa dyskusję z pytania „czy mam na mieszkanie” na pytanie „czy mam pewne warunki i komfort”.
Czy wynajem stanie się standardem w dużych miastach?
W największych ośrodkach wynajem już dziś jest dominującą formą startową dla młodych dorosłych. Jeśli utrzymają się obecne trendy, czyli wysokie ceny mieszkań, mobilność zawodowa, rosnące znaczenie standardu życia oraz profesjonalizacja rynku, to wynajem będzie coraz częściej traktowany jako pełnoprawna norma, a własność jako jedna z opcji, nie jedyna droga.
– Wynajem coraz szybciej staje się standardem życia w dużych miastach. Dla młodych dorosłych już teraz jest dominującą formą na start, a w kolejnych latach będzie pełnoprawnym standardem dla szerokiej grupy mieszkańców – podsumowuje Piotr Zdanowski, ekspert rynku najmu i właściciel ZdanInvest.
W praktyce oznacza to, że rynek mieszkaniowy będzie się coraz mocniej różnicował. Dla części osób własność pozostanie celem i symbolem stabilizacji. Dla innych stabilizacja będzie wynikiem przewidywalnych warunków i elastyczności, którą daje wynajem. A w największych miastach to właśnie elastyczność może okazać się dominującą „walutą” decyzji mieszkaniowych.