W Polsce studiuje ponad 1,32 mln osób, tymczasem publiczne akademiki oferują około 112 tys. miejsc. Jednocześnie coraz szybciej rozwija się trzeci segment rynku – prywatne akademiki, czyli PBSA. Obecnie oferują około 17,3 tys. miejsc, kolejne około 2 tys. jest w budowie, a 6,8 tys. w planach. Choć nadal odpowiadają za niewielką część rynku, zaczynają zmieniać oczekiwania studentów i stają się nowym punktem odniesienia także dla właścicieli mieszkań na wynajem.
Jeszcze kilka lat temu student wyjeżdżający na studia do innego miasta wybierał przede wszystkim między akademikiem uczelnianym a pokojem lub mieszkaniem od prywatnego właściciela. Dziś coraz częściej może zdecydować się na profesjonalnie zarządzany obiekt zaprojektowany właśnie z myślą o jego potrzebach – ze stałą miesięczną opłatą, internetem, ochroną, przestrzeniami do nauki, pracy i spędzania czasu.
– Rynek studencki zmienia się, bo zmienia się punkt odniesienia. Pokój w mieszkaniu nie konkuruje już wyłącznie z pokojem dwie ulice dalej. Coraz częściej obok niego pojawia się profesjonalnie zarządzany obiekt, który oferuje nie tylko miejsce do spania, ale cały pakiet usług i określony standard. To nie oznacza, że prywatne akademiki zastąpią tradycyjny najem, ale właściciele mieszkań muszą coraz uważniej myśleć o tym, co właściwie oferują studentowi – mówi Paulina Benda, prezeska zarządu SuperApart.
Prywatny akademik jest droższy. Dlaczego więc może być atrakcyjny?
Publiczny akademik pozostaje zdecydowanie najtańszą formą zakwaterowania. Według danych Cushman & Wakefield średnia miesięczna opłata wynosi około 825 zł. W prywatnych akademikach średnia cena dla wszystkich typów pokoi w roku akademickim 2026/2027 sięga około 2370 zł miesięcznie. Dla porównania, według danych Otodom w lipcu 2026 r. średnia ofertowa cena pokoju w Warszawie wynosiła około 1306 zł.
PBSA nie wygrywa więc z tradycyjnym pokojem najniższą ceną. Konkurencja odbywa się raczej na poziomie całego pakietu. Prywatne akademiki oferują najczęściej przewidywalną miesięczną opłatę obejmującą media i internet, a często także całodobową obsługę lub ochronę, przestrzenie wspólne, miejsca do nauki, coworking czy siłownię.
Szczególne znaczenie może mieć to dla rodziców, którzy nadal bardzo często finansują mieszkanie dziecka podczas studiów. W ich przypadku decyzja nie musi sprowadzać się wyłącznie do wysokości miesięcznego czynszu.
– Dla studenta cena oczywiście pozostaje bardzo ważna. Ale w decyzji często uczestniczą też rodzice i wtedy zaczynają liczyć się inne rzeczy: czy wiadomo z góry, ile wyniesie cały miesiąc, czy budynek jest bezpieczny, czy w razie problemu jest na miejscu ktoś, do kogo można się zwrócić. Rodzic nie zawsze wybierze najtańszą opcję, jeśli za wyższą ceną widzi konkretną wartość i większą przewidywalność – wskazuje Paulina Benda.
„Mieszkanie dla studentów” nie może już oznaczać najniższego możliwego standardu
Zmieniają się także oczekiwania samych studentów. W badaniu Cushman & Wakefield przeprowadzonym na przełomie 2025 i 2026 r. 86 proc. studentów uznało sprawny kontakt z właścicielem za bardzo ważny przy wyborze miejsca do zamieszkania, 80 proc. wskazało dobry dostęp do komunikacji miejskiej, a 53 proc. – standard nieruchomości.
To istotna zmiana również dla właścicieli mieszkań, którzy przez lata mogli traktować początek roku akademickiego jako niemal gwarantowany sezon. Podstawowo urządzone lokale nadal znajdują najemców, ale wraz ze wzrostem wyboru coraz trudniej zakładać, że student zaakceptuje dowolny standard tylko dlatego, że mieszkanie znajduje się w dobrej lokalizacji.
– Nie chodzi o to, żeby prywatny właściciel próbował zbudować w mieszkaniu akademik z recepcją i siłownią. Powinien jednak wiedzieć, z czym dziś konkuruje. Wygodne łóżko, szybki internet, jasne zasady rozliczeń, dobry kontakt czy funkcjonalne wyposażenie coraz częściej są po prostu częścią oczekiwanego standardu – mówi Paulina Benda.
Prywatne akademiki nie zastąpią przy tym zwykłych mieszkań na wynajem. Przy ponad 1,32 mln studentów skala PBSA w Polsce nadal jest niewielka. Tradycyjny rynek ma też własne przewagi: znacznie większą liczbę lokalizacji, różnorodność mieszkań, możliwość wspólnego wynajęcia całego lokalu przez grupę znajomych czy większą elastyczność wyboru.
Zmienia się jednak punkt odniesienia. Dla właścicieli prywatne akademiki są dziś nie tyle konkurencją ilościową, ile jakościową.
Studenci to dopiero początek. Demografia tworzy nowe segmenty rynku
Rozwój prywatnych akademików jest częścią szerszego procesu zachodzącego na rynku nieruchomości. Coraz częściej powstają produkty projektowane nie dla abstrakcyjnego „przeciętnego najemcy”, ale dla konkretnych grup i etapów życia.
Podobny proces może w kolejnych latach przyspieszyć na drugim krańcu demograficznej skali. W Polsce żyje już blisko 10 mln osób w wieku 60 lat i więcej, które stanowią około 26,6 proc. społeczeństwa. Prognozy GUS wskazują, że do 2060 r. udział starszych osób może przekroczyć 38 proc.
To zwiększa znaczenie segmentu senior living – mieszkań i obiektów łączących samodzielność z bezpieczeństwem, dostępem do usług i przestrzeniami wspólnymi. Mechanizm jest podobny jak w przypadku prywatnych akademików: użytkownik nie wybiera wyłącznie metrów kwadratowych, ale rozwiązanie odpowiadające potrzebom konkretnego etapu życia.
– Prywatne akademiki są jednym z najbardziej widocznych przykładów tego, jak demografia i styl życia zmieniają nieruchomości. Z jednej strony mamy młodych ludzi, którzy oczekują dziś czegoś więcej niż samego pokoju, z drugiej coraz większą grupę seniorów, dla których ważne będą bezpieczeństwo, samodzielność i dostęp do usług. Rynek będzie się coraz mocniej specjalizował, bo jeden uniwersalny model mieszkania nie odpowiada już wszystkim – podsumowuje Paulina Benda.
Źródła danych: GUS, „Szkolnictwo wyższe w roku akademickim 2025/2026” (stan na 31.12.2025); Cushman & Wakefield, „PBSA Market in Poland 2026”; Otodom, dane dotyczące rynku najmu pokoi, lipiec 2026; GUS/KPRM, „Sytuacja osób starszych w Polsce w 2024”; Najwyższa Izba Kontroli, materiały dotyczące dostępności usług dla osób starszych.